2º Registro de Imóveis de Cachoeirinha/RS

A matrícula é a “identidade” do imóvel no Registro de Imóveis. É um registro numerado, aberto e mantido pelo cartório, que descreve o imóvel com precisão (localização, medidas, área e confrontações) e identifica o seu proprietário, de modo que ele não se confunda com nenhum outro.

Cada imóvel tem uma única matrícula, e cada matrícula corresponde a um único imóvel. Nela ficam reunidos, em ordem cronológica, todos os atos que dizem respeito ao bem: vendas, doações, heranças, financiamentos, hipotecas, penhoras, construções e cancelamentos.

Por isso, a certidão da matrícula é o documento que mostra quem é o verdadeiro dono e qual é a situação atual do imóvel. É indispensável consultá-la antes de qualquer negócio imobiliário.

Ambos são títulos aptos a ingressar no Registro de Imóveis, mas diferem quanto à forma, a quem os elabora e às hipóteses em que podem ser utilizados.

Escritura pública: é lavrada por tabelião de notas, que verifica a identidade e a capacidade das partes e a legalidade do ato. Por isso goza de fé pública. É a forma obrigatória para os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Instrumento particular: é o documento elaborado e assinado pelas próprias partes, sem a intervenção do tabelião. Para ingressar no Registro de Imóveis, a regra é que as assinaturas tenham firma reconhecida (art. 221, II, da Lei nº 6.015/1973). O reconhecimento é dispensado quando:

• o ato é praticado por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação (art. 221, II, da Lei nº 6.015/1973);
• o documento é assinado eletronicamente, com assinatura avançada ou qualificada, nos casos admitidos pela legislação e pelas normas do CNJ;
• o documento é assinado na presença do registrador ou de seu preposto, conforme as normas da Corregedoria-Geral da Justiça.

O instrumento particular é admitido:

• nos negócios sobre imóveis de valor até trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil);
• quando a lei expressamente o autoriza, mesmo acima desse valor, como nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação (Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º), nos contratos de alienação fiduciária de imóveis e nos atos a eles relacionados (Lei nº 9.514/1997, art. 38), e nos compromissos de compra e venda de lotes (Lei nº 6.766/1979, art. 26).

Síntese: a regra é a escritura pública para imóveis acima de trinta salários mínimos. O instrumento particular só pode ser usado abaixo desse valor ou quando a lei o permite expressamente, como nos financiamentos imobiliários. Em qualquer caso, o imóvel só passa a ser do comprador após o registro do título no Registro de Imóveis.

Os atos praticados na matrícula dividem-se em registro (em sentido estrito) e averbação, conforme o art. 167, incisos I e II, da Lei nº 6.015/1973.

Registro: é o ato que constitui, transmite, declara, modifica ou extingue direitos reais sobre imóveis, bem como outros direitos com eficácia real previstos em lei. Por ele se opera a aquisição da propriedade imobiliária entre vivos (art. 1.245 do Código Civil) e se dá eficácia erga omnes aos ônus reais.

Exemplos: compra e venda, doação, permuta, partilha, alienação fiduciária, hipoteca, usufruto e servidão.

Averbação: é o ato acessório que anota na matrícula fatos, atos ou negócios que alteram, complementam ou extinguem as informações já inscritas, tanto na descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto na qualificação dos titulares (especialidade subjetiva), sem transmitir a titularidade do direito real. Compreende também os cancelamentos.

Exemplos: construção, demolição, desmembramento, alteração de estado civil ou de nome, alteração de logradouro, cancelamento de hipoteca, de penhora ou de alienação fiduciária.

Síntese: o registro cria ou transfere direitos sobre o imóvel, como a propriedade, uma hipoteca ou um usufruto. A averbação atualiza ou corrige as informações da matrícula, como uma construção, uma mudança de estado civil ou o cancelamento de uma dívida, sem mudar quem é o dono.

A nota de exigência, também chamada de nota devolutiva, é o documento pelo qual o registrador informa, por escrito e de uma só vez, o que precisa ser cumprido para que o título possa ser registrado (art. 198 da Lei nº 6.015/1973). Ela resulta da qualificação registral, o exame da legalidade do título feito antes do registro.

O interessado pode:

• cumprir as exigências dentro da vigência da prenotação (20 dias úteis), mantendo a prioridade do protocolo; ou
• não concordar com elas e requerer a suscitação de dúvida, para decisão do juiz competente.

Se as exigências não forem atendidas no prazo, a prenotação perde seus efeitos (art. 205 da Lei nº 6.015/1973).

Síntese: é o aviso de que falta algo para o registro e de o que deve ser providenciado, dentro do prazo do protocolo.